一、商品房消费者权益保护：新法落地的生动实践
2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》正式施行，为商品房消费者权益保护提供了更明确的法律依据。上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师团队凭借对新法的精准把握，代理了多起具有标杆意义的案件，为同类案件的审理提供了宝贵参考。
（一）未成年人购房：突破资格与效力的双重质疑
未满14周岁的甲某于2021年与房产开发商某B公司签订房屋预售合同，母亲乙某全额支付购房款并实际接收房屋。2024年7月，因某B公司与某A公司的工程款纠纷，案涉房屋被法院查封。申请执行人提出“未成年人签订合同无效、不具备购房资格、不符合居住需求”等多项质疑。
申伦律师团队紧扣《执行异议之诉解释》第十一条规定的三要件展开抗辩。在购房资格认定上，精准把握查封时间节点，彼时上海已取消离异购房合并计算住房套数政策，甲某与母亲乙某作为家庭单位仅拥有一套住房，符合再购一套的条件，且未成年人并非限购政策明确禁止的购房主体，最终法院认定甲某具备购房资格。对于合同效力，律师提出法定代理人代为支付全款、接收房屋、缴纳物业费等行为构成对合同的事实追认，合同合法有效。在居住需求方面，律师强调应关注购房目的与实际行为，甲某购房系为居住，且成年在即存在独立生活需求，不属于投资炒房，法院对此予以认可，最终判决支持排除对案涉房屋的执行。
（二）改善型住房：厘清居住属性的认定标准
陈某于2019年购买位于上海市崇明区的案涉房屋，支付大部分房款后，因开发商债务纠纷房屋被查封。面对被告提出的“别墅非普通住房、原告另有房产”等抗辩，申伦律师团队围绕新法三要件进行严密论证。
针对合同真实性，律师通过付款时间、金额与合同约定的高度吻合性，结合开发商出具的收据、案外人代付说明等证据，成功证明合同在查封前已实际订立并履行。在付款完整性方面，原告在查封前已支付80%以上房款，剩余款项在一审辩论终结前全部交付法院执行，符合新法关于“已支付全部价款”的规定。对于居住用途认定，律师指出上海限购政策以套数而非面积为准，查封时原告名下无房，具备购房资格；另有的房屋仅为预告登记且发生在查封后，不影响案涉房屋用于家庭居住生活的认定；原告购买案涉房屋系为与父母相邻居住、方便照顾，属于改善型住房需求，不应以面积大小否定居住属性。最终，两审法院均采纳律师意见，判决不得执行案涉房屋。
二、借名买房：执行异议之诉的裁判困境与出路
借名买房是指实际购房人因各种原因，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下的行为。在执行异议之诉中，借名人能否排除对案涉房屋的执行，一直是司法实践中的难点问题。
（一）典型案例：借名人的无奈败诉
1. 上海学区房借名案
A某因不符合贷款优惠政策，与姐姐B某约定以B某名义购买学区房，A某支付首付款并偿还贷款，实际居住该房屋，双方私下签订协议约定房屋实际所有权归A某所有。后B某因生意失败欠下债务，债权人C某起诉B某并胜诉，法院查封了案涉房屋。A某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求判决不得执行该房屋并确认房屋归其所有。
法院经审理后判决驳回A某的全部诉讼请求。法院认为，根据《民法典》规定，不动产物权的设立和转让需经依法登记才能发生法律效力，案涉房屋登记在B某名下，B某为法律承认的所有权人。A某与B某之间的内部协议仅在两人之间产生约束力，属于债权关系，不能直接产生房屋所有权转移的法律效果。同时，法院强调物权公示公信原则和保护交易安全的重要性，债权人C某基于对不动产登记的信赖出借款项，其债权应受到保护。此外，A某为规避贷款限制主动选择将房屋登记在他人名下，应对由此产生的风险自行承担。
2. 河南洛阳借名买房案
某某电缆公司与洛阳某电气公司签订《工矿产品购销合同》，完成供货后洛阳某电气公司拒不支付货款达1069397.06元。经法院调解后，洛阳某电气公司仍不履行付款义务，执行程序陷入僵局。申伦律师团队从股东资本充实角度切入，成功追究洛阳某电气公司股东高某卫、高某幸的责任，并通过异地法院协助查封了高某幸名下的房屋。然而，在准备拍卖时，案外人李冰某提出执行异议，主张房屋是其借名购买，自己才是房屋的实际所有人。
二审法院认为，李冰某应当就其对案涉房产及车位享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《民法典》第二百零九条和第二百一十七条规定，物权登记具有公示公信的效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况及权利限制事项与真实情况保持一致。案涉房产及车位登记在高小某名下，李冰某虽提交了《借名买房协议》《借名购买车位协议书》《商品房预售合同》及银行交易记录等证据，但这些协议仅对李冰某与高小某双方产生约束力，对外不产生物权变动的效力，未经法定变更登记程序，不能取得对抗第三人的权利。李冰某有权基于合同要求高小某协助将房屋及车位过户至其名下，但该权利是基于合同关系所产生的债权请求权，不能据此直接享有对涉案房产的所有权，最终判决驳回李冰某的诉讼请求。
三、所有权保留与房东查封：执行异议之诉的利益博弈
所有权保留是指在买卖合同中，出卖人根据约定保留标的物所有权，直至买受人支付全部价款或履行其他义务的一种担保方式。在执行异议之诉中，所有权保留的出卖人能否排除房东对标的物的查封，是司法实践中的又一难点问题。
（一）案情回顾
甲公司与乙公司签订买卖合同，约定甲公司向乙公司出售一批生产设备，乙公司支付全部价款前，甲公司保留设备所有权。后乙公司因拖欠房东丙公司租金，丙公司向法院申请查封了乙公司租赁厂房内的该批设备。甲公司得知后，提起执行异议之诉，请求法院判决不得执行该批设备，并确认设备归其所有。
（二）裁判观点
申伦律师团队代理甲公司后，围绕所有权保留的法律性质和效力展开论证。律师指出，根据《民法典》规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。案涉设备虽由乙公司占有使用，但甲公司与乙公司明确约定了所有权保留条款，且乙公司尚未支付全部价款，因此甲公司仍是设备的所有权人。房东丙公司对乙公司享有的是普通债权，不能对抗甲公司对设备的所有权。最终，法院采纳了律师的意见，判决不得执行该批设备，并确认设备归甲公司所有。
（三）典型意义
此案的胜诉，明确了所有权保留在执行异议之诉中的优先效力。在市场经济活动中，所有权保留作为一种常见的担保方式，对于保障出卖人债权实现具有重要意义。法院的判决既维护了出卖人的合法权益，也为类似案件的审理提供了清晰的裁判思路，有利于维护市场交易秩序的稳定。
四、新法适用的启示与展望
（一）商品房消费者权益保护：精准把握新法精神
申伦律师团队代理的商品房消费者案件胜诉，为新法的适用提供了清晰的裁判思路。在购房资格认定上，应以查封时点为判断标准，避免对消费者权益的不当损害；在合同效力认定上，应关注法定代理人的追认行为，保护真实的交易意愿；在居住需求认定上，应综合考虑购房目的、家庭需求等因素，合理认定“满足家庭居住生活需要”。
（二）借名买房：完善规则与平衡利益
针对借名买房执行异议之诉的裁判困境，需要进一步完善相关法律规则，平衡借名人与债权人的利益。一方面，应强化物权公示公信原则，维护不动产交易秩序的稳定；另一方面，应合理保护借名人的合法权益，特别是生存居住权益。在司法实践中，法官应根据具体案件情况，进行充分的价值权衡，确保裁判结果既符合法律规定，又兼顾实质公平。
（三）所有权保留：明确权利边界与优先效力
在所有权保留相关案件中，应进一步明确所有权保留的权利边界与优先效力。法院在审理此类案件时，应严格依据法律规定和合同约定，认定所有权保留的效力，保护出卖人的合法权益；同时，也要兼顾其他债权人的利益，确保各方利益的平衡。
（四）律师作用：专业能力与责任担当
在执行异议之诉案件中，律师的专业能力至关重要。申伦律师团队凭借对新法的深入研究、对案件事实的精准把握以及严密的法律论证，为当事人赢得了胜诉。律师应不断提升专业素养，紧跟法律前沿动态，为当事人提供优质、高效的法律服务，同时积极参与法律规则的完善，推动司法实践的发展。
随着新法的不断施行和司法实践的深入，执行异议之诉领域将迎来更多的挑战与机遇。上海申伦律师事务所将继续秉持“专业成就价值，法律守护权益”的理念，不断深化在执行异议之诉、不动产纠纷、公司法律事务等领域的专业优势，为客户提供更加精准、务实的法律解决方案，在维护当事人合法权益、推动法治建设的道路上不断前行。